Le dispositif Jeanbrun*

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J’investis dans l’immobilier locatif et je profite d’un avantage fiscal
grâce au dispositif Jeanbrun*, avec le Statut du Bailleur Privé (SPB) !

Le dispositif Jeanbrun* est par définition un mécanisme fiscal destiné à renouer avec l’investissement locatif. Il permet aux investisseurs soumis à l’impôt sur le revenu d’optimiser la fiscalité sur leurs revenus locatifs grâce à la mécanique du système d’amortissement du bien immobilier.

Plus simplement, une partie de la valeur du logement peut être déduite des revenus locatifs chaque année. Ce dispositif s’adresse aux particuliers souhaitant se constituer un patrimoine immobilier tout en optimisant la fiscalité de leur investissement. Le statut du propriétaire bailleur permet une telle optimisation

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Définition

grâce au dispositif Jeanbrun*, avec le Statut du Bailleur Privé (SPB) !

Le dispositif Jeanbrun* permet à un investisseur de déduire fiscalement une partie de la valeur de son bien immobilier sur plusieurs années.

Cette déduction diminue les revenus locatifs imposables et l’investisseur continue donc à percevoir ses loyers, tout en bénéficiant d’une situation fiscale plus avantageuse.

Ce mécanisme s’inscrit dans une approche patrimoniale visant à encourager les particuliers à investir dans l’immobilier tout en rendant l’investissement locatif plus attractif.

Bon à savoir sur le nouveau statut du bailleur privé :

  • Un investissement locatif encadré Le logement doit être loué non meublé en tant que résidence principale du locataire
  • Un engagement de location Le bien doit être mis en location pendant une durée minimale de 9 ans
  • Des plafonds à respecter Les loyers sont estimés selon des tranches de plafonds de ressources des locataires
  • Un avantage fiscal basé sur l’amortissement. Il prévoit un amortissement annuel de 3.5 %, 4.5% ou 5.5 calculé sur 80 % de la valeur du bien déductible du revenu imposable

Avantages

Pourquoi le dispositif Jeanbrun* est intéressant pour moi ?

  • Réduire la fiscalité du statut de propriétaire bailleur.L’amortissement permet de diminuer la base d’imposition des loyers perçus. Selon les situations, cela peut limiter de façon significative l’imposition liée à l’investissement. Ainsi le statut du bailleur privé vous permet d’optimiser vos impôts.
  • Vous constituer un patrimoine immobilier. L’investissement locatif permet d’acquérir un bien immobilier qui peut prendre de la valeur dans le temps, tout en générant des revenus.
  • Anticiper votre retraite en prévoyant des revenus complémentaires.Un investissement locatif constitue une source de revenus complémentaires, notamment lors de la retraite.
  • Diversifier votre patrimoine.Cela vient en complémentarité des investissements financiers et permet ainsi de limiter le risque. Cela permet aussi une diversification géographique de votre patrimoine locatif.
  • Cumul possible.Le dispositif Jeanbrun* peut se cumuler au LLI ainsi qu’au PLS

Conditions

Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Jeanbrun* ?

Pour profiter du statut du bailleur privé, plusieurs conditions doivent être respectées :

  • Louer le bien non meublé
  • Louer le logement à titre de résidence principale
  • Respecter les plafonds de loyers selon le choix opéré par l’investisseur (LLI/Social/Très social) ainsi que les plafonds de ressources des locataires
  • Respecter la durée minimale de location prévue par le dispositif
  • Ne pas louer à un membre de son foyer fiscal ou à un parent jusqu’ au 2ème degré inclus
  • Acquérir un logement à compter du 21/02/2026 et jusqu’au 31/12/2028

Important : Seule une simulation personnalisée permet d’évaluer le bénéfice réel du dispositif Jeanbrun* selon VOTRE situation.

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Versus Pinel

Quelles différences entre le Dispositif Jeanbrun* et la Loi PINEL ?

Le dispositif Jeanbrun* s’inscrit dans la continuité des politiques de l’Etat visant à soutenir l’investissement locatif après la fin de la loi PINEL fin 2024.

Voici les principales différences entre le dispositif Jeanbrun* et la Loi PINEL :

Loi PINEL

  • Réduction d’impôt directe
  • Limité à certaines zones du territoire
  • Réduction d'impôt calculée selon prix du bien acheté
  • La loi n’est plus applicable

Dispositif Jeanbrun*

  • Mécanisme d’amortissement fiscal
  • Zones élargies à toute la France
  • Déduction appliquée sur les revenus locatifs, déduction sur le revenu global
  • Applicable jusqu’en décembre 2028

Le dispositif Jeanbrun* repose donc sur une réduction de l’imposition des loyers plutôt que sur une réduction d’impôt directe.

Simulation

Je souhaite estimer mon projet d’investissement en dispositif Jeanbrun* pour réduire mes revenus locatifs

Chaque projet immobilier et chaque situation fiscale étant différents, il est nécessaire de réaliser une simulation pour mesurer l’intérêt réel du dispositif sur votre cas particulier.

Une simulation permet notamment de :

  • Estimer l’optimisation fiscale possible
  • Analyser la rentabilité du projet
  • Projeter les revenus locatifs
  • Vérifier l’adéquation avec votre situation fiscale

Nous vous proposons un simulateur Jeanbrun* ci-dessous afin de vous permettre une première approche. A noter que cela ne remplace pas une simulation sur-mesure qui vous sera nécessaire pour affiner votre projet avec des calculs au plus juste.

ÊTRE RAPPELÉ.E PAR UN.E CONSEILLER.ÈRE

Nous vous invitons également à prendre connaissance d’un cas pratique d’application du dispositif Jeanbrun* plus bas dans cette page, qui vous permettra de comprendre concrètement son fonctionnement.

Investir dans le neuf : loyers et avantages fiscaux

Renseignez votre projet pour calculer les loyers et économies d’impôts d’un investissement immobilier neuf avec le dispositif Jeanbrun* 2026

Cas pratique pour mieux comprendre le dispositif Jeanbrun*

Ci-dessous un exemple concret de ce que l’investissement avec statut du bailleur privé peut vous apporter comme avantages :

L’investissement Achat d’un appartement neuf

  • Prix total : 200 000 €
  • Part foncier (non amortissable) : 40 000 € (20%)
  • Part amortissable : 160 000 € (80%)

À noter : Seule la partie « bâti » est utilisée pour l’optimisation fiscale

Mécanisme clé : l’amortissement

  • Base amortissable : 160 000 €
  • Taux d’amortissement annuel : 3,5%
    (en fonction du statut du locataire)
  • Montant amorti année 1 : 5 600 €

À noter : Chaque année, une partie du bien vient réduire votre base imposable

Impact fiscal Année 1

Situation initiale :

  • Revenu imposable : 40 000 €

Avec le dispositif Jeanbrun* :

  • Déduction : 5 600 €
  • Nouvelle base imposable : 34 400 €

Pour un taux d’imposition de 11% par exemple
(selon foyer fiscal)

  • Économie d’impôt : environ 616 €

Année 2 : effet dégressif

  • Capital restant amortissable : 154 400 €
    (160 000 € – la déduction de l’année 1, soit 5 600€)
  • Amortissement (3,5%) : 5 404 €

Impact fiscal pour un taux d’imposition de 11% :

  • Économie d’impôt : environ 594 €

Conclusion :

Un avantage fiscal qui s’étale dans le temps et s’ajuste progressivement !

La mécanique est puissante mais elle est liée à votre situation fiscale et patrimoniale, vos revenus, votre tranche marginale d’imposition (TMI), votre nombre de parts fiscales, etc… seule une étude personnalisée vous permettra de voir l’impact fiscal de l’investissement.

PRENDRE RDV AVEC UN.E CONSEILLER.ÈRE DÉCOUVRIR NOS PROGRAMMES

Le dispositif Jeanbrun* ne se résume pas à une simple réduction d’impôt : c’est une stratégie patrimoniale sur mesure !

Bonus cas pratique : la puissance du cumul Dispositif Jeanbrun* + LLI (Logement Location Intermédiaire) !

Ils seront peu nombreux à vous le dire mais ce cumul vous permettra de baisser le coût réel de votre logement de façon significative si vous possédez déjà des logements en location.

Point de départ : un investisseur qui a déjà des revenus fonciers

  • Revenus : 40 000 €
  • Revenus fonciers existants : 8 500 €
  • Taux d’imposition : 11%

À noter : Les revenus fonciers sont fortement imposés (IR + prélèvements sociaux)

Situation sans optimisation

Sur ses revenus fonciers :

  • Imposition totale (IR + CSG/CRDS…) : environ 2 471 €
  • Revenus nets après impôt : environ 6 300 €

À noter : Une fiscalité lourde qui réduit fortement la rentabilité

Apport du dispositif Jeanbrun*

Grâce à l’amortissement :

  • Une partie du bien vient réduire la base imposable
  • Les revenus fonciers sont en partie neutralisés fiscalement

À noter : Le mécanisme permet de limiter, voire gommer l’imposition sur les loyers

Effet amplificateur du LLI

Le dispositif LLI vient renforcer la stratégie :

  • TVA réduite à 10%
  • Exonération de taxe foncière pendant 15 ans
  • Condition obligatoire : montage via une SCI ou une SARL familiale soumise à l’impôt sur le revenu

Conditions du cumul

Pour bénéficier du LLI :

  • Engagement de location : 20 ans avec réduction possible à 15 ans (contre 9 ans en Jeanbrun* seul)
  • Détention via SCI (Société Civile Immobilière)

À noter : Une contrainte cohérente avec la durée moyenne de détention locative en France

Résultat global de la stratégie

Sur un bien à 200 000 € :

  • Gain fiscal total estimé (Jeanbrun*) : 49 400 € sur 20 ans
  • Coût réel de l’investissement : 150 600 €

À noter : Grâce à l’optimisation fiscale, l’effort réel est fortement réduit

En résumé :

Le cumul Jeanbrun* + LLI prend tout son sens lorsque :

  • Vous avez déjà des revenus fonciers
  • Vous êtes fiscalisé
  • Vous vous inscrivez dans une logique patrimoniale de long terme

Point essentiel

Chaque situation étant différente, seul un accompagnement personnalisé vous permettra de :

  • Structurer correctement (SCI, fiscalité)
  • Optimiser au maximum le montage
  • Mesurer précisément les gains dans le temps

Conclusion :

Vous l’avez compris la mécanique de l’investissement sous statut du bailleur privé via le Dispositif Jeanbrun* ne s’improvise pas et nécessite une étude fiscale et patrimoniale du client bien orchestrée, qui sera en mesure de sécuriser votre investissement.

Chez Edifidès, nous possédons le savoir-faire et l’ingénierie pour vous conseiller au mieux et vous proposer une simulation sur-mesure.

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FAQ

Le dispositif Jeanbrun* constitue un nouveau cadre pour encourager l’investissement locatif après la fin du Pinel. Il repose sur une mécanique fiscale différente, basée sur l’amortissement du bien immobilier.

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* Investir dans l'immobilier comporte des risques. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L'équilibre économique de l'opération dépend de la location effective du bien, du montant des loyers perçus et des charges de copropriété. Dispositif Jeambrun (Investissement locatif) Dispositif d'amortissement fiscal (Art. 156 ter du CGI) dédié aux personnes physiques ou aux personnes morales non soumises à l’impôt sur les sociétés, permettant de déduire jusqu'à 80 % du prix d'acquisition des revenus fonciers. Sous réserve d'un engagement de location nue de 9 ans minimum à titre de résidence principale du locataire (hors ascendant/descendant) et du respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires. Concerne l’acquisition d’un logement collectif entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Les amortissements déduits sont réintégrés au calcul de la plus-value lors de la revente. Le bénéfice de l’avantage dépendant du respect par l’acquéreur, de ses propres engagements de mise en location et de conservation du bien, ainsi que de sa situation fiscale personnelle.